11月2日,正在產(chǎn)權(quán)交易中心辦理抵押手續(xù)的當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶。齊魯晚報·齊魯壹點記者　張頔　攝

　　10月30日,中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳下發(fā)意見,完善農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置(以下簡稱“三權(quán)”分置),這被業(yè)內(nèi)視作一場新的土地革命。其實在去年,我省就已經(jīng)啟動了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(簡稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點,這使土地具有了更大的價值。

　　確權(quán)頒證、免費評估,政府定價銀行認(rèn)可

　　去年這個時候,德州武城縣志遠(yuǎn)合作社負(fù)責(zé)人牛文忠還在為缺錢購買農(nóng)機發(fā)愁。流轉(zhuǎn)了1800畝土地的合作社沒有多少銀行認(rèn)可的信貸抵押物,合作社成立以來最多獲得過50萬元貸款。那時他很難相信,這些土地的經(jīng)營權(quán)因為政策調(diào)整,能換來真金白銀的貸款。

　　去年12月,山東省下發(fā)文件啟動了“兩權(quán)”抵押貸款試點工作,武城縣就是土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的一個試點縣�！霸圏c前發(fā)放的土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款,除土地承包經(jīng)營權(quán)外,金融機構(gòu)普遍要求農(nóng)戶追加其他抵押品或擔(dān)保人,本質(zhì)上說,土地經(jīng)營權(quán)淪為其他貸款條件的附屬品。試點旨在讓土地經(jīng)營權(quán)成為完全‘合格’的抵押品,在抵押合同中起絕對主導(dǎo)作用�！�11月2日,人民銀行武城縣支行行長張如寶對齊魯晚報記者說,列入國家級試點時,武城縣已開展了1年多相關(guān)實踐,但想讓土地經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)并不容易,需要多種制度創(chuàng)新。

　　要想盤活土地經(jīng)營權(quán),首先得完成確權(quán)頒證工作,在這方面武城縣起步較早,已經(jīng)完成確權(quán)頒證土地63.5萬畝,頒證率100%。在此基礎(chǔ)上,武城為流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)戶和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作社等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體登記確權(quán)并頒發(fā)了《農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)證》,確保用于抵押貸款的農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)合法有效,權(quán)屬明晰。

　　土地經(jīng)營權(quán)要想進一步變現(xiàn),就得明確土地值多少錢,價值評估必不可少。但權(quán)威評估機構(gòu)難找、評估費用較高,成了阻礙土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款順利推開的因素之一。

　　說到武城縣土地經(jīng)營權(quán)價值評估,不得不提該縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心。該中心會對抵押土地經(jīng)營權(quán)進行免費簡易評估,并向借款人出具價格評估認(rèn)定書,這一做法得到了試點銀行認(rèn)可。

　　牛文忠所在的志遠(yuǎn)合作社這次將1800畝流轉(zhuǎn)土地中的1100畝土地經(jīng)營權(quán)(經(jīng)營權(quán)期限到2028年)經(jīng)過評估之后做了抵押,在銀行獲得200萬元的貸款,其中100萬元貸款還屬于扶貧貸款,年利率只有5.5%。

　　“往年在銀行辦理貸款,即便找人擔(dān)保,也只有20萬-50萬的額度。合作社要實現(xiàn)規(guī)模化農(nóng)業(yè)生產(chǎn),需要多種農(nóng)業(yè)機械和糧食烘干設(shè)備,這次200萬貸款比以前的授信至少翻了兩番。錢一到位,我們陸續(xù)購買了幾臺大型農(nóng)機設(shè)備,能提供從種到收一條龍的大田服務(wù)了。”牛文忠介紹,除了流轉(zhuǎn)的1800畝土地,合作社還托管了鄰近村莊近1萬畝土地種植糧食作物。如果按照340元/畝一條龍大田服務(wù)的費用計算,這一塊收入每年300萬元左右。

　　提前確定承接意向,保證二次流轉(zhuǎn)

　　從志遠(yuǎn)合作社的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)預(yù)期來看,一年之內(nèi)還清貸款應(yīng)該沒什么問題,但銀行機構(gòu)在風(fēng)控方面卻不能僅憑預(yù)期來判斷。開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款,銀行的最大顧慮是,一旦借款人不能還貸,抵押物處置變現(xiàn)落空怎么辦?十幾年的土地經(jīng)營權(quán)真要砸在手里,銀行也不能自己去種地吧。

　　武城縣農(nóng)經(jīng)局局長王洪勝表示,堅持不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)、不改變農(nóng)民的土地承包權(quán)、不改變土地的農(nóng)業(yè)用途,是處置抵押資產(chǎn)的原則。在這一原則基礎(chǔ)上,該縣總體設(shè)計是將土地經(jīng)營權(quán)再次流轉(zhuǎn),讓銀行通過獲取流轉(zhuǎn)收益的方式收回貸款本息。

　　列入試點以來,圍繞如何流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán),武城縣多方探索后,建立了“項目池”。以土地經(jīng)營權(quán)為抵押貸款的主體大多為大面積流轉(zhuǎn)土地的種糧大戶、家庭農(nóng)場等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。該縣在新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體中選擇優(yōu)質(zhì)主體,組成“項目池”,為承接抵押土地經(jīng)營權(quán)提供儲備。產(chǎn)生不良貸款時,由武城縣農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易平臺對抵押土地的剩余經(jīng)營權(quán)進行二次掛牌流轉(zhuǎn),在“項目池”中尋找合適的經(jīng)營業(yè)主,轉(zhuǎn)讓收益用于償還銀行貸款本息。

　　該縣正在積極開展“項目池”入池主體篩選歸集工作,并已確定入池主體72家。至9月末,已有6家入池新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體與5戶借款主體簽訂承接意向協(xié)議,涉及貸款金額315萬元。像這樣提前簽訂好承接意向,辦理貸款時也能享受利率優(yōu)惠。

　　在實行“項目池”管理辦法,建立二次流轉(zhuǎn)機制的同時,武城縣財政還出資1000萬元設(shè)立“貸款風(fēng)險補償金”,實行專戶管理、獨立核算、封閉運行,對金融機構(gòu)因開展承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款產(chǎn)生的損失按照單筆貸款金額的30%,最高80萬元給予補償；與省農(nóng)業(yè)融資擔(dān)保有限公司簽訂擔(dān)保業(yè)務(wù)合作協(xié)議,引入擔(dān)保風(fēng)險緩釋機制。

　　有了這些配套制度的配合,銀行對土地經(jīng)營權(quán)貸款也有了底氣。目前該項貸款抵押率(貸款授信/抵押物評估價格)較高,截至9月農(nóng)戶土地抵押小額貸款的抵押率基本為50%。最高55%,最低40%。在貸款利率方面,農(nóng)戶土地抵押小額貸款執(zhí)行利率普遍較其他方式貸款下降20%-30%。

　　確權(quán)土地估值60億

　　土地流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必經(jīng)之路,但在志遠(yuǎn)合作社發(fā)展歷程中可以看到,實現(xiàn)規(guī)模生產(chǎn)所需要的大筆資金往往困住了缺少抵押物的農(nóng)民。

　　“兩權(quán)”抵押的試點,可以說釋放了信貸資金對農(nóng)業(yè)的投入。以武城為例,截至9月末,武城縣共有5家銀行參與試點工作,辦理農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款147筆,貸款余額3040萬元。而武城已完成土地確權(quán)頒證63.5萬畝,評估價值約60億元左右。從現(xiàn)有存量貸款和確權(quán)土地價值分析,市場前景很大。

　　從全省范圍來看,截至2016年9月末,試點地區(qū)“兩權(quán)”抵押貸款余額8.7億元,同比增長98.8%。其中,農(nóng)地抵押貸款余額6.9億元,同比增長128.2%；農(nóng)房抵押貸款余額1.8億元,同比增長32.9%。全省已有47個縣(市、區(qū))開展了農(nóng)地抵押貸款業(yè)務(wù),21個縣(市、區(qū))開展了農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù),合計余額15.4億元,同比增長65.6%。

　　金融與農(nóng)業(yè)還有更深度的合作,全國第一批土地信托產(chǎn)品就出自山東青州。2013年12月,中信信托與當(dāng)?shù)匾患液献魃绾灱s,共同推出土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托項目。根據(jù)雙方達成的協(xié)議,將分散在農(nóng)民手中的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)到合作社,中信信托與合作社簽署委托經(jīng)營服務(wù)協(xié)議,再由信托公司轉(zhuǎn)交由專業(yè)種植公司集約化經(jīng)營,委托人則定期獲得信托收益。

　　2016年10月30日,國務(wù)院下發(fā)意見,農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)分置被確認(rèn)、完善。這一政策徹底化解了土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營者和資本投資者的后顧之憂,經(jīng)營權(quán)從承包權(quán)中分離,土地得以集中起來才具備經(jīng)營價值,觀望的各路資本得到了政策確認(rèn),會對下鄉(xiāng)投資更感興趣。而只有與資本的結(jié)合,農(nóng)業(yè)才能化解資金瓶頸,實現(xiàn)規(guī)�；�、集約化、現(xiàn)代化生產(chǎn)。

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